분양가 상한제가 사실상 폐지되고 재건축 초과이익 환수제가 폐지되면서 재건축 시장이 탄력을 받고 있다. 이번 조치가 부동산 시장을 전반적으로 살리기 보다는 일부 재건축 시장에 편익이 집중될 수 있다는 지적이 나오는 한편 일부에서는 투기 과열에 대한 우려도 하고 있다. 올해 부동산 시장은 내수 경기 활성화로 인해 주택 구매력이 살아나느냐에 달려 있다

지난해 말 부동산 3법이 통과됨에 따라 민간택지에 한해 분양가상한제를 탄력적으로 적용하고 재건축 초과이익 환수제는 3년간 유예된다. 또한 재건축시 기존 보유 수만큼 인정했던 조합원 복수 주택에 대해 최대3가구까지 허용된다. 분양가상한제를 탄력적으로 적용하게 되면서 일반분양가 상승여력이 있는 강남권 재건축은 한층 활성화될 것으로 전망된다. 아울러 재건축 초과이익환수제 적용이 3년 유예되면서 세금폭탄 우려가 컸던 강남권 재건축 시장을 중심으로 거래가 살아날 것이라는 전망이 나오고 있다.

업계에서는 재건축 부담금 예측이 비교적 쉬워져 거래활성화에도 긍정적인 영향을 줄 것으로 보고 있다. 최근 소형주택에 대한 선호도가 높아지고 있다는 점을 감안한다면 재건축 조합원에 대한 다주택 분양 허용은 중대형 위주로 구성된 중층 재건축 추진단지의 경우 조합원들의 선택폭을 넓혔다는 점에서 사업 활성화에 도움이 될 것으로 보인다.

부동산시장 정상화 기대할 수 있나

정부는 부동산3법이 국회를 통과함에 따라 시장 정상화에 더욱 가속도가 붙을 것으로 기대하고 있다. 박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 부동산3법의 통과가 부동산시장에 끼치는 영향에 대해 “주택 구매력에는 큰 영향이 없고 기대감만 커진다”고 말했다. 재건축시장은 활발하게 진행될 가능성이 크지만 전·월세 시장에 대해서는 “문제해결을 위한 연결고리를 찾기 쉽지 않다”며 장기적으로는 공급증가로 인해 시장에 안정적인 요인이 될 수 있지만 단기적으로는 오히려 전세난이 가중될 수 있다고 설명했다.

정부가 약속한 민간임대아파트도 세입자들이 장기 거주할 수 있지만 공급물량이 부족해 실효성에 문제가 있을 것이고 특히 전세물량 부족이 전세시장의 문제가 되는 원인이므로 간접적인 처방에 불과하다고 설명했다. 박 위원은 이어 아파트 선분양제와 후분양제에 대해서는 후분양제는 건설사들이 파이낸싱을 하지 못하므로 중소업체들이 자금난으로 인해 고갈될 수 있어서 오히려 공급이 위축될 수 있고 공사기간 동
안의 이자비용이 3%정도 되는데 후분양제의 경우에는 이만큼 가격이 올라갈 수 있다고 설명했다.

이런 가운데 2015년 부동산시장은 소형과 강남재건축이 강세를 보일 것이라는 게 업계의 전망이다. 박 위원은 당분간 소형이 우세하겠지만 “전반적으로 건설사에서 주력하는 면적이 105.78㎡(32평형)에서 89.25㎡(27평형)으로 내려왔고 강남재건축의 경우에는 건설사에서 주력하는 면적이 132.23㎡(40평형)에서 99.17㎡(30평형)으로 내려왔지만 아직 82.64㎡(25평형)은 주력대상이 아니다”고 말했다. 그동안 대형 아파트와 소형 아파트 간 가격 차이가 많이 줄었지만 이제 분양가 상한제가 풀렸으므로 분양가가 올라갈 전망이라는 게 전문가의 견해이다.

분양가 상한제 제한적으로 인정

분양가 상한제가 사실상 폐지됐지만 투기과열에 대한 우려가 나오면서 정부는 3개월간 아파트 매매가격이 10% 이상 오르거나 아파트 거래량이 전년보다 2배 이상 급증한 지역에 대해서는 분양가 상한제 적용을 검토키로 했다. 지난해 말 국회에서 통과된 주택법 개정안은 공공택지에서 공급되는 공공·민영 아파트에 대해서는 분양가 상한제를 의무 적용하되 민간택지에 건설하는 민영아파트에 대해서는 상한제를 탄력 적용하도록 했다. 그러나 주택가격이 급등하거나 급등할 우려가 있다고 판단되는 민간택지의 아파트에 대해서는 국토부장관이 위원장으로 있는 주택정책심의위원회의 심의를 거쳐 상한제를 적용하고 나머지 지역은 상한제 대상에서 제외하는 내용의 후속조치를 통해 부작용에 대한 우려를 잠재우겠다는 것이다.

박 위원도 강남 지역의 재건축 시장에 투기가 우려될 수있으므로 “투기과열지구를 지정하거나 전매 제한을 둬야 한다”고 말하면서 지나친 분양시장 쏠림은 바람직하지 않다고 설명했다.

서울 강남 재건축시장 수혜

정부 정책의 가장 큰 수혜지역은 서울 강남권 아파트로 보인다. 지난해 말 재건축초과이익 환수 유예 연장, 분양가 상한제 탄력적용, 재건축 조합원에게 3주택까지 복수주택분양 허용 등을 골자로 하는 부동산3법이 통과되면서 수혜가 예상된다. 부동산114에 따르면 올해는 가락시영(9,510가구, 6월), 개포주공3단지(1,235가구, 12월), 명일삼익(1,900가구, 하반기) 등 재건축 사업장의 분양도 예정돼있어 청약시장에서 강남권 재건축 아파트의 인기는 높아질 전망이다. 재개발·재건축 사업 역시 조합원 부담이 줄어들어 사업이 촉진될 전망이다.

국토교통부가 4개 사업장에서 시뮬레이션한 결과 분양가 상한제 폐지로 조합원 분담금이 평균 9.7% 줄어드는 것으로 나타났다. 게다가 2017년 말까지 관리처분 인가를 신청하는 재건축 단지는 재건축 초과이익 환수 대상에서 제외된다. 국토부 조사 결과 재건축 초과이익 환수제 유예 조치의 수혜를 받을 것으로 예상되는 곳은 전국562개 재건축 사업장 가운데 347개 구역, 18만4천 가구로 나타났다. 부동산 3법으로 조합원 부담이 줄어들면서 서울 강남을 비롯해 수도권 재개발·재건축 사업이 활기를 띨 가능성이 높다고 전문가들은 예상한다.

불안한 임대시장

분양가 상한제폐지가 반드시 좋은 영향만 줄 수 있는 것은 아니다. 고분양가 논란이 예상되는 상황에서 전세에서 월세로 넘어가는 속도 역시 빨라지면 서 전세시장 불안이 좀 더 가중될 수 있다는 게 전문가들의 전망이다. 일부 강남권은 재건축 이주 대기 수요가 많은 편인데다가 전세가격 강세가 비수기에도 이어지고 있다는 점에서 당분간 오름세가 이어지겠지만 상승세가 제한적일 가능성이 클 것으로 보인다.

전셋집을 찾는 수요가 꾸준히 유입되고 있으나 매물 부족이 해소되지 않으면서 가격상승 흐름이 이어지고 있다. 서울을 중심으로 지난해보다 입주물량이 감소하고 저금리로 인한 월세전환으로 인해 전세물건 부족은 지속될 전망이다. 또 재건축 이주예정지도 많아 이주 수요에 따른 불안 요소가 상존하고 이주 수요 급증으로 인해 전세난이 이어지면서 전·월세 시장의 불안은 계속될 전망이다.

국토교통부에 따르면 2014년 전·월세 거래량은 전국 146만7천 건으로 전년대비 6.8% 증가했고 월세 비중은 2013년 39.4%에서 2014년 41.0%로 1.6%p 증가했다. 전세의 빠른 월세전환에 따른 이사수요 증가 외에 신규 입주물량 증가에 따른 전·월세물량 증가, 월세 소득공제 확대에 따른 확정일자 신고 증가 등도 영향을 미친 것으로 분석됐다.

지난 12월 전월세 거래량은 전국 11만7,431건으로 전년동월대비 6%, 전월대비로는 3.5% 각각 증가했다. 지역별로는 연간기준 수도권(97.8만 건)은 전년대비 6.9% 증가, 지방(48.8만 건)은 6.5% 증가했고, 12월은 수도권은 7만6,610건으로 전년동월대비 5.9% 증가, 지방은 4만821건으로 전년동월대비 6.1% 증가했다.

주택 유형별로 살펴보면 연간 아파트는 전년대비 5.3% 증가, 아파트 외 주택은 8.1% 증가해, 아파트 외 주택의 전월세 거래가 상대적으로 크게 증가했고 12월은 아파트 거래량은 전년동월 대비 6.9% 증가했고 아파트 외 주택은 0.3% 증가했다. 연간 거래 중 월세비중은 41%로, 전년대비 1.6%p 증가했고 전·월세 시장에서 전세에서 월세로의 전환이 지속되고 있는 것으로 분석됐다. 전국 주요 아파트 단지의 순수전세 실거래가격은 12월 기준 송파 잠실리센츠(84.99㎡) 6억 8천만 원, 강남 대치 은마(76.79㎡) 4억 1천만 원, 성북 정릉 풍림아이원(59.88㎡) 1억 9천만 원,강북 미아 에스케이(59.98㎡) 2억 2천만 원으로 나타났다.

기업형 임대주택 시범사업 추진

정부는 임대시장의 문제점을 해결하기 위한 하나의 방편으로 기업형 임대주택에 세제 혜택을 주는 대신 세입자가 원하면 8년 이상 살 수 있게 하겠다고 밝혔다. 기업형임대주택을 활성화해서 전·월세난을 해결해보겠다는 취지에서다. 그러나 문제점도 없지는 않다. 정부가 생각하는 기업형 임대주택의 임대료 수준은 매달 45만 원에서 80만 원 정도여서 실효성에 대한 의문이 나오기도 한다. 국토교통부에 따르면 기업형 임대아파트의 시범사업 격으로 신당동 도로교통공단 터 1만2,916m²에 1천여 채 규모의 임대용 주상복합 아파트 건설이 추진된다. 전용면적 85m²이하 중소형 기준으로 이 아파트의 임대료가 보증금 약 1억원에 월세 80만∼100만 원이 될 것으로 예상된다.

이와 관련 서승환 국토교통부 장관은 지난 1월 10일 서울시 용산구 동자동에 건설되고 있는 민간임대주택 리츠 사업장을 점검했다. 동자동 사업장은 주택기금과 민간자본이 공동으로 출자해 추진하는 민간 임대주택리츠의 첫 사례이다. 서 장관은 “리츠는 자금조달·리스크 분산·부채절연·절세 효과가 커 주택임대사업에 최적화된 구조로, 기업형 민간임대시장 육성을 위해 임대주택 리츠에 대한 지원을 강화하겠다” 고 밝히고 “민간에서도 동자동 사업장 사례를 참고해 다양한 입지에 입주자의 수요에 부응하는 서비스를 제공하는 임대주택 사업을 적극 발굴해 투자해 달라”고 당부했다.

국토교통부는 기업형 임대주택의 공급물량은 기업들이 결정할 사안이며 정부가 통제 가능한 공공임대주택처럼 연간 공급목표 물량을 제시하기 곤란하지만 올해에는기업형임대리츠를 통해 1만호 내외의 기업형 임대주택공급을 추진하고 제도기반이 마련되면 내년부터는 기업형 임대주택 공급물량이 확대될 것으로 전망하고 있다.

국토교통부는 지난 1월 22일 인천도시공사가 보유한 인천 도화동 도화지구에 주택기금, 인천도시공사, 대림산업(우선협상 대상자)이 공동으로 출자해 약 2천여 가구를 공급할 예정이라고 밝혔다. 국토부는 기업형 주택임대사업 육성을 통한 중산층 주거혁신방안, NEW STAY정책 일환으로 올해 중 민간임대리츠 등을 통해 최대 1만 가구를 공급할 계획이다. 현재 인천도시공사와 우선협상 대상자인 대림산업이 사업 추진을 위한 협약 체결을 준비 중이다. 3월 중 리츠를 설립하고 주택기금의 출자를 받아 인천도시공사로부터 부지를 매입한 후 9월에 착공과 입주자 모집을 실시할 계획이다.

임대료는 확정되지 않았으나 면적에 따라 보증금 5천~9천만 원, 월 임대료는 40만 원대 중반에서 60만 원대 초중반이 될 예정이다. 국토부 관계자는 “이번 사업은 건설사가 시공만 담당하는 것이 아니라 임대기간 중 임대주택의 관리·운영을 맡아 임차인의 주거 안정성 강화와 임대주택의 품질을 획기적으로 높일 것으로 기대된다”면서 “인천의 구도심인 도화지구의 도시재생을 선도하는 계기가 되어 지역 활성화에도 기여할 것”이라고 말했다.

국토부는 도화 외에도 서울 신당동 도로교통공단 이전부지와 경기 화성 동탄2 분양용지 등을 기업형 임대주택대상지로 검토하고 있다. 또 건설사 등 다수 민간사업자와 임대리츠 사업을 협의 중에 있는 만큼 올해 내 1만 가구 공급은 무난할 것으로 예상하고 있다.

분양 예정 물량 넘쳐

부동산114에 따르면 시공능력평가 300위 내 건설사를 대상으로 올해 아파트 공급 계획을 조사한 결과 지난해 26만9,866가구보다 14.4% 늘어난 30만8천여 가구로 집계됐다. 2010년보다 세 배 이상 많고 부동산 활황기였던 2007년보다도 38% 늘어난 수치다. 연간 5만 가구 가량의 임대주택을 내놓는 한국토지주택공사와 지방자치단체 물량까지 더하면 전체 공급 규모는 40만 가구에 이를 전망이다. 분양 계획이 정해진 아파트의 61.2%인 18만9,043가구가 수도권에 몰려 있는데 이는 지난해 9만3,153가구의 두배를 넘는다.

경기 지역은 지방 전체 물량 11만9,662가구와 맞먹는 11만9,022가구가 예정돼 있다. 화성시 동탄2신도시에서 14개 단지, 1만1,300여 가구가 쏟아지고 의정부 민락지구에서도 6개 단지, 4천여 가구가 나온다.
한국건설산업연구원은 올해 국내 건설공사 수주액이 전년대비 4.9% 증가한 110조 원(경상금액 기준)을 기록할것으로 예상했다. 건설경기 침체 직전인 2007년(127조 9천억 원)에 비해서는 여전히 낮은 수준이지만 지난해에 이어 완만한 회복세를 이어갈 전망이다. 건설공사 수주액은 지난 2012년 101조 원, 2013년 91조 원, 2014년 105조 원에 그쳤다.

국내 부동산시장은 경기에 따른 영향을 많이 받고 있지만 전문가들의 지적과 같이 정부의 정책에 따른 영향도 크다. 이번 조치는 전반적인 부동산시장의 활성화보다는 강남 재건축지역에 수혜가 집중될 수 있다는 게 업계의 분석이다. 결국 침체된 부동산시장을 활성화시킬 수 있는 근본적인 해결방법은 직접적인 부동산정책보다는 전반적인 경제활성화에 있는 것으로 보인다.

MeCONOMY Magazine February 2015